Der Verkehrswert einer Immobilie wird nicht pauschal geschätzt, sondern anhand des jeweiligen Objekts, seiner Nutzung und der vorhandenen Datengrundlage mit einem geeigneten Bewertungsverfahren ermittelt.
Je nach Grundstücksart, Bebauung und Nutzung kommen unterschiedliche Verfahren zur Anwendung.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Wohnimmobilien eingesetzt.
Dabei werden der Bodenwert und der Wert der vorhandenen baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Grundlage sind unter anderem:
- Herstellungskosten
- Alter
- Zustand
- Ausstattung des Gebäudes
Anschließend wird der ermittelte Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke oder Immobilien abgeleitet.
Entscheidend ist, dass ausreichend geeignete Vergleichsobjekte mit ähnlicher:
- Lage
- Größe
- Nutzung
- Beschaffenheit
vorhanden sind.
Abweichungen zwischen den Vergleichsobjekten und dem zu bewertenden Objekt werden entsprechend berücksichtigt.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei vermieteten und ertragsorientierten Immobilien angewendet.
Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge aus der Immobilie. Bodenwert und Gebäudeertrag werden dabei getrennt betrachtet.
Typische Anwendungsfälle sind unter anderem:
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- gewerblich genutzte Immobilien
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszinssatz dient bei der Ertragswertermittlung dazu, die marktübliche Verzinsung eines Grundstücks abzubilden.
Er wird aus dem Immobilienmarkt abgeleitet und hängt unter anderem ab von:
- Lage
- Nutzung
- Risiko
- Objektart
Je nach Höhe des Liegenschaftszinssatzes verändert sich der rechnerische Ertragswert der Immobilie erheblich.
Ond i sag Ihne dann, was isch’s wert.
Michael Hübner von Ebhausen – der Gutachter von hier.
Regional verwurzelt. Persönlich für Sie da.